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Comment acheter intelligemment (et sans se ruiner) un bien immobilier au Maroc?

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Ami expatrié ou futur expatrié,

S’il y a bien un sujet qui pousse les étrangers à s’installer au Maroc, ce sont les opportunités immobilières dont il dispose. Que ce soit un terrain nu, un appartement, une maison, une villa ou un Riad, le prix de l’immobilier au Maroc est encore peu élevé comparé à certains pays.

Les prix de l’immobilier ont de quoi séduire les amoureux du pays. Après l’euphorie au début des années 2000, la crise financière a rattrapé le secteur dont le Maroc peine à sortir depuis 2010.

La demande en logements a depuis chuté et les prix sont retombés. S’ils stagnent à Rabat ou Casablanca, ils ont chuté à Marrakech et Tanger après avoir connu des sommets il y a une décennie.

L’achat de biens immobiliers au Maroc est similaire aux autres pays, il faudra bien négocier son prix d’achat, se renseigner sur le voisinage et passer par un notaire pour donner un cachet légal à l’opération d’achat.

Toutefois, certains points sont spécifiques au marché marocain, à savoir si le bien est titré ou pas, si l’achat va se faire sur plan ou après construction, ou encore si le terrain est agricole ou pas (les étrangers n’ont pas le droit de s’approprier un terrain agricole).

Je partagerai tout au long de l’article l’ensemble des éléments à savoir avant de s’aventurer dans une opération immobilière.

#1 Il faut faire une étude du quartier avant d’acheter

L’environnement d’un appartement et le quartier où il est situé pèsent sur la balance lors de tout achat immobilier. Attardez-vous un instant sur ce qui entoure ce qui sera probablement votre résidence au Maroc.

Certaines résidences fermées offrent un cadre d’habitation exceptionnel

Voici les points à vérifier obligatoirement :

  • Des commerces et des écoles sont-ils situés à proximité du bien immobilier?
  • Le logement est-il bien desservi (taxis, bus, trams…) ?
  • Est-il facile de se garer ? L’appartement dispose-t-il d’un ou de plusieurs emplacement(s) de parking ? Sont-ils communs ou privatifs ?
  • Existe-t-il des parcs et des espaces verts dans les environs ?
  • Le quartier est-il bien fréquenté ? Des cambriolages ou des actes de vandalisme sont-ils à déplorer ? N’hésitez pas à interroger les voisins, le Mkeddem ou le Khalifa du quartier) 
  • L’appartement donne-t-il sur une rue calme ou au contraire très passante ?
  • Est-il situé au-dessus ou à côté d’un local professionnel. Si oui, de quel commerce s’agit-il ? En présence d’un café, d’un snack ou d’un salon de coiffure, des risques de nuisances (sonores, olfactives…) sont à craindre.
  • Quels sont les projets d’urbanisme pour le quartier ?

Chaque personne a son choix, certains préfèreront vivre dans des zones un peu éloignées afin de profiter de la nature et du calme alors que d’autres préfèrent habiter dans le centre ville où les activités économiques sont plus fleurissantes.

Vivre dans un quartier populaire est moins coûteux certes, mais risqué. Choix à abolir !

Dans le 2 cas pensez à visiter votre bien à plusieurs moments de la journée. D’une part, ça vous donnera une idée sur la luminosité de l’appartement, et d’autre part sur les différentes nuisances. Par exemple, si un appartement est situé à côté d’une école, et que vous le visitez pendant les heures de cours, vous apprécierez le calme. A la sortie de l’école, ça devient un enfer.

Pensez à visiter le bien durant la semaine et pendant le weekend aussi.

#2 Il existe un barème officiel définissant les prix de l’immobilier

Une étude sur les prix de l’immobilier au Maroc a permis de classer les biens en trois catégories ; les biens anciens : plus de 15 ans de la date de fin des travaux de construction; les biens récents : entre 6 et 15 ans et les biens neufs : dont les travaux ont été achevés il y a moins de 6 ans.

L’étude en question a permis de mettre un prix référentiel sur plusieurs régions avec une approche ciblée grâce aux différentes catégories.

Le référentiel de la direction générale des impôts peut être consulté ou téléchargé afin que les futurs acquéreurs et vendeurs puissent se faire une idée sur le prix de l’immobilier au Maroc.

Le référentiel des prix de l’immobilier peut être consulté par ville

Le référentiel des prix de l’immobilier peut être consulté par ville

Commencez par choisir la ville dont vous voulez consulter les prix de l’immobilier, et téléchargez le fichier PDF. Tout y est expliqué, avec un sommaire, lexique et explication des abréviations. Les prix sont détaillés par quartier en spécifiant la nature du bien (riad, appartement, maison, terrain ou villa), ainsi que son état (neuf ancien, ou récent).

Parcourez la totalité du document à la recherche du quartier où vous souhaitez acquérir votre bien.

La recherche par quartier est détaillée et proche de la réalité

Si vous préférez une approche visuelle, vous pouvez opter pour la navigation par carte. Commencez par choisir la ville que vous voulez consulter. Chaque quartier est marqué par une couleur différente.

La carte interactive est encore plus facile d’utilisation si vous connaissez bien la ville

Après avoir sélectionné le quartier, choisissez une nouvelle fois le type de logement (appartement, maison ou terrain)

Les images sont claires et l’interface facile d’utilisation

C’est la dernière étape, choisissez le nombre d’étages et consultez le prix du bien (terrain et construction). Les biens sont divisés en 3 : ancien, récent et neuf.

Le résultat final est clair avec des données à jour

L’objectif final du référentiel des prix de l’immobilier est d’éviter que vous soyez arnaqués et surtout pour donner un cachet légal à l’achat du bien. Auparavant, un certain montant était déclaré et l’autre était payé de manière informelle (dit en noir). Cela éviter de payer plus de taxes pour les 2 parties.

Le risque est que les impôts reviennent avec une révision fiscale du bien, et taxent à la fois l’acquéreur et le vendeur.

#3 La fiscalité de l’immobilier au Maroc est à la fois complexe et avantageuse

Avant de sombrer dans les détails de la fiscalité immobilière, sachez que pour chaque opération immobilière que vous envisagez de faire, il faudra OBLIGATOIREMENT passer par un notaire.

Après avoir examiné votre bien et après êtes convaincus de votre choix, demandez un devis imprimé au notaire.

Le devis se présentera de la manière suivante :

Enregistrement 4% du prix d’achat
Conservation foncière  1,5 % du prix d’achat + 200 Dhs (frais fixe)
Certificats de propriété 200 dhs
Compromis de vente 1000 Dhs
Honoraires  Jusqu’à 1 % du prix d’achat (+ 10% de TVA)
Frais divers (Timbres, .)  Entre  1500 DH à 3000 DH
TVA 10% sur la totalité

L’enregistrement du bien à la Conservation foncière doit se faire dans les 30 jours. Des versements qui devront impérativement avoir lieu à partir d’un compte en banque marocaine (convertible en euros-dirhams) qui permettra le transfert des fonds pour le prix de vente.

Déclarer le transfert de ces sommes à l’Office des changes marocains permet de s’assurer qu’il sera possible lors d’une revente future du bien de rapatrier en France le produit de la vente

Rappelez-vous que tous les détails fiscaux liés à votre acquisition doivent passer par un notaire.

Une fois le bien acquis, vous serez contraints de payer certaines taxes annuelles :

La taxe d’habitation

Simulation de la taxe d’habitation pour un appartement au Maroc
  • Imposée pour chaque habitation principale ou secondaire.
  • La taxe urbaine est assise sur la valeur locative du logement.
  • La valeur locative du logement est révisée tous les 5 ans par une hausse de 2%. 
  • Non applicable aux locaux neufs
  • Non applicable aux compléments de construction les  5 premières années suivant l’obtention du permis d’habiter
  • Les marocains résidents à l’étranger (MRE) bénéficient d’un abattement de 75% de la valeur locative.

La taxe des services communaux (taxe d’édilité)

Simulation de taxe de services communaux pour un appartement

En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination, principale ou secondaire.

Pour les marocains résidents à l’étranger, lorsque l’immeuble est destiné à l’habitation principale, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.

Les taux applicables sont :
– 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans la commune urbaine.
– 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Ne jouez pas avec les impôts au Maroc, payez tout ce qui est dû pour éviter toute révision fiscale.

#4 Privilégiez des communications officielles avec le vendeur du bien

90% des problèmes liés aux opérations de ventes immobilières émanent de non officialisation des échanges entre l’acheteur, le vendeur et le notaire.

Dans la plupart des cas, l’acheteur est ébloui par le bien, le vendeur est pressé de conclure et le notaire tente d’accélérer la procédure pour encaisser à son tour.

La réussite d’une vente immobilière passe par la patience, et les bonnes décisions, dont la communication officielle et écrite.

La première étape est de demander au vendeur de vous préparer une offre commerciale. L’offre commerciale doit contenir le montant désiré par le vendeur, l’adresse du bien, la superficie, le nom du propriétaire, l’agence qui sert d’intermédiaire (si c’est votre cas).

La deuxième étape consiste en la rédaction de votre offre d’achat. L’offre d’achat doit comporter le montant officiel engagé dans l’opération, la superficie du bien, le nom du propriétaire et l’adresse du bien.

Vous pouvez ajouter à votre offre d’achat des mentions facultatives à savoir : la signature d’un avant-contrat ou la date de validité de votre offre.

Une forme écrite permet de formaliser les échanges et peut accélérer une négociation. Le vendeur est légalement obligé d’accepter la première offre d’achat « au prix » qu’il reçoit. Même si son bien est sous-estimé. Il peut en revanche refuser une offre à prix inférieure ou faire une contre-proposition.

Pour donner un cachet juridique à votre proposition, vous pouvez la faire signer et légaliser.

modèle d'offre d'achat

Après être arrivés à un accord, là commence la troisième étape : le compromis de vente.

Un compromis de vente est un avant-contrat entre particuliers ou en présence d’un notaire qui scelle définitivement l’accord entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. Cet acte est indispensable en pratique lorsque certains points restent à régler avant la transaction, fixe d’ores et déjà les modalités exactes de la vente en attendant la signature de l’acte définitif.

Pour être valable, le compromis de vente doit comporter des informations obligatoires, sans lesquelles il n’a aucune valeur légale.

Les indications à inclure obligatoirement :

  • Prix de vente du bien immobilier
  • Sa description détaillée (bien et équipements)
  • Sa date de disponibilité
  • Ses modalités de paiement
  • Le montant des honoraires du notaire chargé de la transaction

Après avoir validé et signé le compromis de vente, il faudra signer le contrat définitif. Le compromis de vente a une durée de vie d’un mois, et durant cette période vous pouvez encore vous désister quant à l’acquisition du bien immobilier.

Faites en sorte que tous les autres échanges avec la banque, le notaire et autres parties soient officiels, et non verbaux.

#5 Comprendre la notion du bien titré est INDISPENSABLE !

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au cadastre et à la conservation foncière. Le ou les propriétaires y sont identifiés de façon claire. Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit donc à lui-même et de ce fait il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre en concurrence et tout droit antérieur qui n’y serait pas indiqué.

Le propriétaire d’un bien immobilier immatriculé dispose d’un certificat de propriété qui contient tous les renseignements sur ce bien, notamment sa situation, sa contenance, l’identité de son propriétaire, les inscriptions des droits réels (hypothèques, baux de longues durées…).

Ce certificat justifie la situation du bien matriculé à la date de sa rédaction. Enfin, pour être sûr de ne pas avoir affaire à de faux documents, la dernière garantie est que le prix de vente soit consigné chez le notaire ou l’avocat qui rédigeront le contrat de vente, et ce, jusqu’à ce que le contrat soit inscrit sur le titre foncier à la conservation foncière et que le vendeur remette le quitus fiscal relatif au bien.

Si vous achetez un bien sans titre, le bien n’est pas officiellement à vous. Le royaume a entrepris depuis quelques années de référencer toutes les propriétés sur le cadastre, une fois référencé, le bien reçoit un titre de propriété au nom du possesseur.

Demandez toujours à voir le titre car certains propriétaires peu scrupuleux vendent des biens ne leur appartenant pas forcément ou pas dans leur totalité. Au Maroc c’est la conservation foncière qui s’occupe des titres fonciers.

Exemple de titre foncier (certificat de propriété)

Toutefois, il existe nombre de fonciers non titrés parce que les propriétaires ne désirent pas ou ne peuvent seulement pas payer de taxes sur leur terrain, ou avant d’avoir une certitude de le vendre.  Sachez que ces frais de titrage dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis

Dans ce cas, demandez aux ayants droit de titrer le bien sous accord officiel car ils vous demanderont parfois à vous de payer les frais du titre.

Les bien non-titrés disposent de qu’on appelle la Melkia. Il s’agit d’un document rédigé et certifié par un Adoul (notaire dans le droit traditionnel) attestant de la propriété d’un bien dans le cadre du droit coutumier marocain.

La Melkia préexistait à la création de la conservation foncière et du cadastre et est restée reconnue après leur création. Depuis la création de ces deux administrations il est possible de transformer une Melkia en titre foncier.

La Melkia a une certaine valeur juridique, mais limitée. En effet, elle est imprécise sur la définition technique du bien (superficie, consistance, limite de propriété et surtout nombre et qualité des ayants droit), ce qui peut donner lieu à des contestations.

En cas d’acquisition d’un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.

Bien que moins chers, les biens non titrés sont tout le temps sujet de  revendication sur la base d’un héritage. En misant sur le neuf, on écarte un risque à ne pas prendre à la légère quand on acquiert un bien immobilier au Maroc : celui de se voir contester son titre de propriété.

Ceci est valable surtout pour les propriétés situées dans les zones rurales ou reculées. Les cas de spoliation ne sont ainsi pas rares, mais si le bien est enregistré auprès de la Conservation foncière, le titre est incontestable.

Petite astuce : Signez une condition suspensive de présenter un certificat de non-opposition ou de l’obtention d’un titre de propriété peut être un moyen de se prémunir de ce risque

Personnellement, je ne recommande surtout pas l’acquisition d’une Melkia. Cherchez toujours un bien titré, il sera probablement plus cher mais bien plus sécurisé juridiquement !

#6 N’achetez que ce que vous voyez

La grande majorité des nouveaux projets immobiliers font une vente sur plan, ou plus communément appelée VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Il s’agit d’une pratique tout à fait légale et régie par la loi n°107-12.

La pratique de l’achat sur plan est bénéfique pour les deux parties. Elle permet à l’acheteur de profiter d’un bien beaucoup moins cher qu’une maison construite. Quant au promoteur, il s’agit d’un moyen de financement pour achever son projet. Jusque-là tout va bien.

Les images de synthèse et l’appartement témoin sont les seules armes du promoteur VEFA

Le problème se pose quand le résultat final est complètement différent de ce qui est sur plan ou de ce qui a été présenté dans l’appartement témoin. Dans un contexte de corruption et d’absence d’autorités régulant la construction, le promoteur se permet certains manquements dans son projet.

Malgré la présence d’un texte juridique sur la VEFA, la grande majorité des promoteurs ne respectent pas les clauses du contrat.

Généralement, le promoteur vous montre des images en 3D, des dizaines de plan, et des fois même un appartement témoin.

Le promoteur fait de son maximum pour se vendre et vous montrer sa crédibilité. Les offres sur plan sont pour la plupart du temps alléchantes et irrésistibles, et une grande partie des expatriés signent en faisant confiance à ce qu’on leur a montré.

Les surprises vont se compter par dizaines : les travaux démarrent en retard, les promesses des dates de livraison ne sont jamais respectées.

Event :
Les salons de l’immobilier sont l’occasion pour les promoteurs d’appâter le maximum de futurs acquéreurs

Pour un projet à Tanger, les réservations ont été signées en 2011. Alors que la livraison était prévue pour 2013, la plupart des acheteurs n’ont toujours pas récupéré leur bien aujourd’hui.

Pour ceux qui ont eu de la chance, ils ont emménagé sans que le réseau d’assainissement soit construit. Pour ces personnes, parmi lesquelles de nombreux MRE et résidents étrangers qui ne peuvent pas forcément se rendre sur place pour suivre l’avancée des travaux, c’est la déception ! 

De façon générale, bien que les offres d’achat sur plan soient irrésistibles, rien ne vaut d’acheter qu’on a devant ses yeux.

Conclusion

Comme le Maroc attire de plus en plus d’investisseurs étrangers, cela a mené des personnes mal intentionnées à entreprendre des méthodes frauduleuses.

Depuis un certain temps, pas rares sont les expatriés qui sont victimes d’une arnaque. Et comme conséquence, même si le secteur immobilier dans ce pays est très fructueux, les investisseurs sont devenus de plus en plus réticents.

Prenez le temps de chercher votre bien, de le vérifier dans les moindres détails tous les documents liés au bien et de procéder à l’achat via un notaire !

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